Guía urgente: medidas en materia de vivienda hasta el 31 de octubre de 2021

 

Tal y como refleja el último BOE (publicado el 4 de agosto), actualmente existen 4 medidas en materia de vivienda, vigentes hasta el 31 de octubre de 2021:

  • Suspensión de procedimientos de desahucio.
  • Prórroga de contratos de arrendamiento. 
  • Moratoria del pago de la renta del alquiler a empresas, entidades públicas o grandes tenedores (más de 10 viviendas).
  • Garantía de suministros de agua, luz y gas.

 

1. Suspensión de procedimientos de desahucio

La persona arrendataria demandada podrá solicitar una suspensión del procedimiento judicial en curso. Se trata de una medida extraordinaria y temporal prevista para casos de vulnerabilidad económica de la persona demandada, derivados o no de la crisis de la COVID-19.

 

¿Qué procedimientos de desahucio se pueden suspender?

Si existe contrato de alquiler, conforme a LAU 29/1994:

  • Procedimiento civil de desahucio por falta de pago.
  • Procedimiento civil de desahucio por expiración de plazo.

Si no existe contrato de alquiler:

  • Procedimiento civil de desahucio por precario.
  • Procedimiento civil de recuperación de posesión por titular registral.
  • Procedimiento civil de recuperación inmediata de la posesión.
  • Procedimiento penal por delito leve de usurpación (según el Art. 245.2 CP).

 

¿Cuáles son los trámites para suspender un procedimiento de desahucio con contrato de alquiler?

En procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta o expiración de plazo, la persona demandada solicitará la suspensión ante el Juzgado, acreditando su situación de vulnerabilidad económica.

Con la solicitud de suspensión, el Juzgado dará traslado:

  • Primero al arrendador/a demandante, que se podrá oponer por encontrarse también en situación o en riesgo de vulnerabilidad económica si el lanzamiento de su arrendatario/a no se produce.
  • A continuación, a Servicios Sociales para que emita un informe en el plazo de 10 días, valorando la situación de vulnerabilidad de la persona arrendataria y/o arrendadora e identificando las medidas a aplicar por la administración competente. *En este sentido, como posibilidad, la norma remite a la línea 3 del Plan Estatal de Vivienda, si bien esta medida no ha sido aún desarrollada prácticamente por ninguna Comunidad Autónoma.

Recibida la documentación, el Juzgado podrá acordar:

  • La suspensión del procedimiento, hasta el 31 de octubre de 2021, si queda acreditada la vulnerabilidad económica del demandado/a, siempre que no deba prevalecer la vulnerabilidad del arrendador/a. La suspensión se podrá conceder aunque se haya tramitado una suspensión previa por situación de vulnerabilidad (según el Art. 441.5 LEC).
  • La continuación del procedimiento, si no se cumple lo anterior.

Antes de que finalice la suspensión, las administraciones correspondientes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de Servicio Sociales u otras adecuadas, con el fin de satisfacer la necesidad habitacional de la persona solicitante, garantizando el acceso a una vivienda digna.

En cualquier caso, pasado el 31 de octubre de 2021, se reanudará automáticamente el cómputo de los plazos suspendidos.

 

¿Cuáles son los trámites para suspender un procedimiento de desahucio sin contrato de alquiler?

En procedimientos de desahucio por precario, recuperación de la propiedad registral, recuperación inmediata de la posesión y delito leve de usurpación, la persona demandada solicitará la suspensión ante el Juzgado, acreditando su situación de vulnerabilidad económica y el cumplimiento de determinados requisitos personales.

Con la solicitud de suspensión, el Juzgado dará traslado:

  • Primero al arrendador/a demandante o denunciante.
  • A continuación, a Servicios Sociales para que emita un informe en el plazo de 15 días, valorando la situación de vulnerabilidad del arrendatario/a e identificando las medidas a aplicar por la administración competente. *En este sentido, como posibilidad, la norma remite a la línea 3 del Plan Estatal de Vivienda, si bien esta medida no ha sido aún desarrollada prácticamente por ninguna Comunidad Autónoma.

Recibida la documentación, el Juzgado podrá acordar:

  • La suspensión del procedimiento hasta el 31 de octubre de 2021, si cumple los requisitos económicos y personales. 
  • La continuación del procedimiento, si no los cumple.

 

¿Está garantizada la suspensión del desahucio sin contrato de alquiler?

La suspensión del procedimiento no será automática, si no existe contrato de alquiler. La decisión sobre la suspensión del procedimiento será tomada por el Juzgado para cada caso concreto, una vez valoradas de forma ponderada y proporcional las diferentes circunstancias, teniendo en cuenta que:

  • La situación de la persona solicitante sea de extrema necesidad.
  • La cooperación de los/as ocupantes en la búsqueda de una alternativa residencial.

 

¿Cuáles son los requisitos para acordar la suspensión de un desahucio, sin contrato de alquiler?

  • Parte demandante o denunciante: el propietario/a debe ser una persona jurídica o persona física con más de 10 viviendas.
  • Parte demandada o denunciada: 

1. Requisitos económicos: el/la ocupante deberá encontrarse en situación de vulnerabilidad económica acreditada.

2. Requisitos personales: 

– Ser una persona dependiente.

– Ser víctima de violencia de género.

– Tener a su cargo en la misma vivienda a alguna persona dependiente o menor de edad.

 

¿Cuáles son los casos en los que no procederá la suspensión del desahucio sin contrato de alquiler?

  1. Si el propietario/a, persona física, tiene en la vivienda su domicilio habitual o segunda residencia, independientemente del número de viviendas que posea.
  2. Si el propietario/a, persona física o jurídica, tiene alquilada la vivienda a una persona física, como domicilio habitual o segunda residencia.
  3. Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se hubiera llevado a cabo con intimidación o violencia sobre las personas.
  4. Cuando existan indicios de que la vivienda se está utilizando para realizar actividades ilícitas.
  5. Cuando se trate de viviendas de titularidad pública o privada, destinadas a vivienda social y ya tuvieran asignada persona adjudicataria por la Administración o entidad gestora.
  6. Cuando el acceso a la vivienda sea posterior al 23 de diciembre de 2020.

 

¿Cuáles son los requisitos para acreditar vulnerabilidad económica para la suspensión de un desahucio, tanto si existe o no contrato de alquiler? (Art. 1 y 1 bis)

  • Que la persona solicitante se encuentre en situación de desempleo, ERTE, reducción de jornada por motivo de cuidados, o en circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos; no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de suspensión:
    • Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM (1.694,70 €/mes).
    • Existen incrementos del umbral por cada hijo/a a cargo, persona mayor de 65 años o personas con discapacidad (se recomienda consultar la norma para el caso concreto).
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba toda la unidad familiar.

 

¿Qué documentos acreditan vulnerabilidad económica en la suspensión de un desahucio, tanto si existe o no contrato de alquiler?

  • En caso de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones.
  • En caso de cese de actividad de trabajadores/as por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria.
  • Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

– Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

– Certificado de empadronamiento actualizado.

– Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  • Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos.

 

¿Existe compensación para las personas arrendadoras o propietarias en la suspensión de los procedimientos de desahucio?

Existe una compensación económica prevista tanto para persona física como jurídica, que podrá solicitarse por la suspensión del procedimiento, en los siguientes supuestos:

  • Si existe un contrato de alquiler conforme a LAU 29/1994, en los desahucios por falta de pago o expiración de plazo.
  • En casos de ocupación sin título o sin contrato de alquiler, ya se tramite la recuperación en vía civil o penal, la propiedad debe acreditar que la suspensión le perjudica económicamente porque la vivienda ya se encontraba ofertada en venta o alquiler antes de la entrada del ocupante.

¿Cuándo se solicita?: 3 meses después de la emisión del informe de Servicios Sociales, si todavía no se han aplicado las medidas alternativas.

¿Cuánto dinero?: La renta pactada en el contrato o índice de referencia de la zona, más los gastos que hubiese asumido la persona arrendadora, aplicados durante el tiempo que dure la suspensión. 

¿En qué plazo?: El plazo para solicitar la compensación económica es hasta el 30 de noviembre de 2021.

La tramitación se encuentra desarrollada en el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018/2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a propietarios y arrendadores a los que se refieren los artículos 1 y 1 bis, del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

¿Cuál es el procedimiento y los requisitos para su tramitación?

  • La persona interesada deberá presentar una solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente en el plazo establecido.
  • La solicitud deberá ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la solicitud de compensación, que se basará en los siguientes criterios:
    • Valor medio del alquiler en la zona. Si éste fuere superior a la renta dejada de percibir, se compensará con el pago de esta última.
    • Gastos de la vivienda asumidos por la persona arrendadora y/o propietaria.
    • Supuesto del artículo 1 bis: perjuicio económico causado por estar ofertada la vivienda en venta o en arrendamiento antes de la ocupación.
  • La compensación podrá abarcar el periodo comprendido entre la suspensión y el levantamiento de la medida o el vencimiento del límite temporal.

Existe un plazo máximo de resolución de 3 meses, ampliable a otros 3 meses más. Transcurrido el mismo: se aplicará el «silencio administrativo positivo».

 

2. Prórroga de contratos de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sometidos a LAU 29/1994 que finalicen su vigencia, por vencimiento de las prórrogas previstas en los art. 9 y 10, entre los días 2 de abril de 2020 y 31 de octubre de 2021, podrán aplicar una prórroga extraordinaria del contrato por un periodo máximo de 6 meses, a petición de la parte arrendataria y siempre que no se haya alcanzado un acuerdo diferente entre las partes.

Dicha prórroga no se aplicará si la parte arrendadora ha comunicado su voluntad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, para sí o para sus familiares de primer grado.

 

3. Moratoria del pago de la renta del alquiler a empresas, entidades públicas o grandes tenedores (más de 10 viviendas)

Hasta el día 31 de octubre de 2021, las personas arrendatarias de vivienda en situación de vulnerabilidad económica, podrán solicitar a la parte arrendadora que sea empresa o entidad pública de vivienda y gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 viviendas) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta durante un plazo máximo de 4 meses, siempre que no se hubiere alcanzado esta medida con carácter voluntario entre las partes de forma previa. 

 

4. Garantía de suministros de agua, luz y gas

No podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a personas consumidoras vulnerables, vulnerables severas o en riesgo de exclusión social, hasta el día 31 de octubre de 2021.

Si la persona consumidora no puede acreditar la titularidad del contrato de suministro no se le podrán suspender los suministros, si Servicios Sociales o la entidad correspondiente de mediación social certifican su condición vulnerable o vulnerable severo.

 

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Tal y como refleja el último BOE (publicado el 4 de agosto), actualmente existen 4 medidas en materia de vivienda, vigentes hasta el 31 de octubre de 2021:

  • Suspensión de procedimientos de desahucio.
  • Prórroga de contratos de arrendamiento. 
  • Moratoria del pago de la renta del alquiler a empresas, entidades públicas o grandes tenedores (más de 10 viviendas).
  • Garantía de suministros de agua, luz y gas.

 

1. Suspensión de procedimientos de desahucio

La persona arrendataria demandada podrá solicitar una suspensión del procedimiento judicial en curso. Se trata de una medida extraordinaria y temporal prevista para casos de vulnerabilidad económica de la persona demandada, derivados o no de la crisis de la COVID-19.

 

¿Qué procedimientos de desahucio se pueden suspender?

Si existe contrato de alquiler, conforme a LAU 29/1994:

  • Procedimiento civil de desahucio por falta de pago.
  • Procedimiento civil de desahucio por expiración de plazo.

Si no existe contrato de alquiler:

  • Procedimiento civil de desahucio por precario.
  • Procedimiento civil de recuperación de posesión por titular registral.
  • Procedimiento civil de recuperación inmediata de la posesión.
  • Procedimiento penal por delito leve de usurpación (según el Art. 245.2 CP).

 

¿Cuáles son los trámites para suspender un procedimiento de desahucio con contrato de alquiler?

En procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta o expiración de plazo, la persona demandada solicitará la suspensión ante el Juzgado, acreditando su situación de vulnerabilidad económica.

Con la solicitud de suspensión, el Juzgado dará traslado:

  • Primero al arrendador/a demandante, que se podrá oponer por encontrarse también en situación o en riesgo de vulnerabilidad económica si el lanzamiento de su arrendatario/a no se produce.
  • A continuación, a Servicios Sociales para que emita un informe en el plazo de 10 días, valorando la situación de vulnerabilidad de la persona arrendataria y/o arrendadora e identificando las medidas a aplicar por la administración competente. *En este sentido, como posibilidad, la norma remite a la línea 3 del Plan Estatal de Vivienda, si bien esta medida no ha sido aún desarrollada prácticamente por ninguna Comunidad Autónoma.

Recibida la documentación, el Juzgado podrá acordar:

  • La suspensión del procedimiento, hasta el 31 de octubre de 2021, si queda acreditada la vulnerabilidad económica del demandado/a, siempre que no deba prevalecer la vulnerabilidad del arrendador/a. La suspensión se podrá conceder aunque se haya tramitado una suspensión previa por situación de vulnerabilidad (según el Art. 441.5 LEC).
  • La continuación del procedimiento, si no se cumple lo anterior.

Antes de que finalice la suspensión, las administraciones correspondientes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de Servicio Sociales u otras adecuadas, con el fin de satisfacer la necesidad habitacional de la persona solicitante, garantizando el acceso a una vivienda digna.

En cualquier caso, pasado el 31 de octubre de 2021, se reanudará automáticamente el cómputo de los plazos suspendidos.

 

¿Cuáles son los trámites para suspender un procedimiento de desahucio sin contrato de alquiler?

En procedimientos de desahucio por precario, recuperación de la propiedad registral, recuperación inmediata de la posesión y delito leve de usurpación, la persona demandada solicitará la suspensión ante el Juzgado, acreditando su situación de vulnerabilidad económica y el cumplimiento de determinados requisitos personales.

Con la solicitud de suspensión, el Juzgado dará traslado:

  • Primero al arrendador/a demandante o denunciante.
  • A continuación, a Servicios Sociales para que emita un informe en el plazo de 15 días, valorando la situación de vulnerabilidad del arrendatario/a e identificando las medidas a aplicar por la administración competente. *En este sentido, como posibilidad, la norma remite a la línea 3 del Plan Estatal de Vivienda, si bien esta medida no ha sido aún desarrollada prácticamente por ninguna Comunidad Autónoma.

Recibida la documentación, el Juzgado podrá acordar:

  • La suspensión del procedimiento hasta el 31 de octubre de 2021, si cumple los requisitos económicos y personales. 
  • La continuación del procedimiento, si no los cumple.

 

¿Está garantizada la suspensión del desahucio sin contrato de alquiler?

La suspensión del procedimiento no será automática, si no existe contrato de alquiler. La decisión sobre la suspensión del procedimiento será tomada por el Juzgado para cada caso concreto, una vez valoradas de forma ponderada y proporcional las diferentes circunstancias, teniendo en cuenta que:

  • La situación de la persona solicitante sea de extrema necesidad.
  • La cooperación de los/as ocupantes en la búsqueda de una alternativa residencial.

 

¿Cuáles son los requisitos para acordar la suspensión de un desahucio, sin contrato de alquiler?

  • Parte demandante o denunciante: el propietario/a debe ser una persona jurídica o persona física con más de 10 viviendas.
  • Parte demandada o denunciada: 

1. Requisitos económicos: el/la ocupante deberá encontrarse en situación de vulnerabilidad económica acreditada.

2. Requisitos personales: 

– Ser una persona dependiente.

– Ser víctima de violencia de género.

– Tener a su cargo en la misma vivienda a alguna persona dependiente o menor de edad.

 

¿Cuáles son los casos en los que no procederá la suspensión del desahucio sin contrato de alquiler?

  1. Si el propietario/a, persona física, tiene en la vivienda su domicilio habitual o segunda residencia, independientemente del número de viviendas que posea.
  2. Si el propietario/a, persona física o jurídica, tiene alquilada la vivienda a una persona física, como domicilio habitual o segunda residencia.
  3. Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se hubiera llevado a cabo con intimidación o violencia sobre las personas.
  4. Cuando existan indicios de que la vivienda se está utilizando para realizar actividades ilícitas.
  5. Cuando se trate de viviendas de titularidad pública o privada, destinadas a vivienda social y ya tuvieran asignada persona adjudicataria por la Administración o entidad gestora.
  6. Cuando el acceso a la vivienda sea posterior al 23 de diciembre de 2020.

 

¿Cuáles son los requisitos para acreditar vulnerabilidad económica para la suspensión de un desahucio, tanto si existe o no contrato de alquiler? (Art. 1 y 1 bis)

  • Que la persona solicitante se encuentre en situación de desempleo, ERTE, reducción de jornada por motivo de cuidados, o en circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos; no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de suspensión:
    • Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM (1.694,70 €/mes).
    • Existen incrementos del umbral por cada hijo/a a cargo, persona mayor de 65 años o personas con discapacidad (se recomienda consultar la norma para el caso concreto).
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba toda la unidad familiar.

 

¿Qué documentos acreditan vulnerabilidad económica en la suspensión de un desahucio, tanto si existe o no contrato de alquiler?

  • En caso de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones.
  • En caso de cese de actividad de trabajadores/as por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria.
  • Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

– Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

– Certificado de empadronamiento actualizado.

– Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  • Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos.

 

¿Existe compensación para las personas arrendadoras o propietarias en la suspensión de los procedimientos de desahucio?

Existe una compensación económica prevista tanto para persona física como jurídica, que podrá solicitarse por la suspensión del procedimiento, en los siguientes supuestos:

  • Si existe un contrato de alquiler conforme a LAU 29/1994, en los desahucios por falta de pago o expiración de plazo.
  • En casos de ocupación sin título o sin contrato de alquiler, ya se tramite la recuperación en vía civil o penal, la propiedad debe acreditar que la suspensión le perjudica económicamente porque la vivienda ya se encontraba ofertada en venta o alquiler antes de la entrada del ocupante.

¿Cuándo se solicita?: 3 meses después de la emisión del informe de Servicios Sociales, si todavía no se han aplicado las medidas alternativas.

¿Cuánto dinero?: La renta pactada en el contrato o índice de referencia de la zona, más los gastos que hubiese asumido la persona arrendadora, aplicados durante el tiempo que dure la suspensión. 

¿En qué plazo?: El plazo para solicitar la compensación económica es hasta el 30 de noviembre de 2021.

La tramitación se encuentra desarrollada en el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018/2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a propietarios y arrendadores a los que se refieren los artículos 1 y 1 bis, del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

¿Cuál es el procedimiento y los requisitos para su tramitación?

  • La persona interesada deberá presentar una solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente en el plazo establecido.
  • La solicitud deberá ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la solicitud de compensación, que se basará en los siguientes criterios:
    • Valor medio del alquiler en la zona. Si éste fuere superior a la renta dejada de percibir, se compensará con el pago de esta última.
    • Gastos de la vivienda asumidos por la persona arrendadora y/o propietaria.
    • Supuesto del artículo 1 bis: perjuicio económico causado por estar ofertada la vivienda en venta o en arrendamiento antes de la ocupación.
  • La compensación podrá abarcar el periodo comprendido entre la suspensión y el levantamiento de la medida o el vencimiento del límite temporal.

Existe un plazo máximo de resolución de 3 meses, ampliable a otros 3 meses más. Transcurrido el mismo: se aplicará el «silencio administrativo positivo».

 

2. Prórroga de contratos de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sometidos a LAU 29/1994 que finalicen su vigencia, por vencimiento de las prórrogas previstas en los art. 9 y 10, entre los días 2 de abril de 2020 y 31 de octubre de 2021, podrán aplicar una prórroga extraordinaria del contrato por un periodo máximo de 6 meses, a petición de la parte arrendataria y siempre que no se haya alcanzado un acuerdo diferente entre las partes.

Dicha prórroga no se aplicará si la parte arrendadora ha comunicado su voluntad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, para sí o para sus familiares de primer grado.

 

3. Moratoria del pago de la renta del alquiler a empresas, entidades públicas o grandes tenedores (más de 10 viviendas)

Hasta el día 31 de octubre de 2021, las personas arrendatarias de vivienda en situación de vulnerabilidad económica, podrán solicitar a la parte arrendadora que sea empresa o entidad pública de vivienda y gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 viviendas) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta durante un plazo máximo de 4 meses, siempre que no se hubiere alcanzado esta medida con carácter voluntario entre las partes de forma previa. 

 

4. Garantía de suministros de agua, luz y gas

No podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a personas consumidoras vulnerables, vulnerables severas o en riesgo de exclusión social, hasta el día 31 de octubre de 2021.

Si la persona consumidora no puede acreditar la titularidad del contrato de suministro no se le podrán suspender los suministros, si Servicios Sociales o la entidad correspondiente de mediación social certifican su condición vulnerable o vulnerable severo.

 

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