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jun 17

EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Pregunta

Buenas tengo hipoteca y quería saber si lo alquilo por 5€ al mes durante 100 aňos y dejo de pagar la hipoteca porque no tengo trabajo ni dinero para pagar,le puede pasar algo a mis avalistas? Gracias

Respuesta

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Estimada Sra:

 

La consultada planteada engloba dos cuestiones diferentes; por un lado, la celebración de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda hipotecada y, por otro, la continuación del procedimiento ejecutivo contra los avalistas si, una vez subastada la vivienda, no se ha obtenido el dinero suficiente para cubrir la deuda.

 

En relación a la primera cuestión , la Ley de Enjuiciamiento Civil recoge la posibilidad de que el ocupante de la vivienda hipotecada que no sea el propio ejecutado pueda hacer valer los títulos en los que fundamenta su ocupación dentro del mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la presentación de estos documentos y de la celebración de una “vistilla” a la que también concurre la parte ejecutante; si se determina que la documentación presentada no es “titulo suficiente” para fundamentar la ocupación, se proseguirá con la puesta a disposición de la posesión del inmueble a favor del adquirente, es decir, se llevará a cabo el lanzamiento.

 Sobre esta cuestión, la reforma operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos en el mes de junio de 2013, determinó que, en el caso de subasta derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendamiento se extinguiría a no ser que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad; al contrario de lo que sucedía en la versión anterior de la Ley, en la que el nuevo adquirente debía respetar los cinco años de duración del contrato, siempre que se considerese que el título aportado era “suficiente”.

 En cualquier caso, la posibilidad planteada de suscribir un contrato de arrendamiento con una duración de 100 años con renta de 5 euros mensuales podría parecer una simulación de contrato por tratarse de un negocio ineconómico que, además, perjudicaría los derechos del nuevo adquirente si se declarase válido. Además, sería requisito fundamental, conforme a la nueva regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos que dicho contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la constitución del derecho real de hipoteca.

 En relación a la segunda cuestión y con independencia de que la vivienda adjudicada se encuentre o no  arrendada, si, celebrada la subasta no se obtiene el dinero suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, la parte acreedora podrá continuar la ejecución contra el resto de bienes del ejecutado o contra los bienes de los fiadores personales, distinguiendo dos supuestos:

 

1.- Que hubieren garantizado la operación como avalista; en cuyo caso, podrán cobrar la deuda con todos sus bienes.

 2.- Que hubieren garantizado la operación como hipotecantes no deudores, es decir, habiendo hipotecado en la misma escritura una vivienda de su propiedad); en cuyo caso, podrán cobrar la deuda con el precio obtenido con la ejecución de esa segunda vivienda hipotecada, pero no con el resto de sus bienes.


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