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may 08

EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Pregunta

Buenas tardes, mi pregunta si puedo alquilar mi vivienda a un familiar para evitar el desahucio pues debo hipoteca, me ha llegado una notificación comunicándome que el banco ha vendido mi casa a una inmobiliaria, mi madre tiene alzheimer, y tengo un hijo de 16 años, podría alquilarla a un precio simbólico?, gracias.

Respuesta

En primer lugar, en cuanto a la notificación recibida, le recomendamos informarse adecuadamente en algún servicio jurídico donde analicen el documento (por ejemplo los Servicios de Orientación Jurídica Hipotecario del Colegio de Abogados, C/ Capitán Haya, 66, 2ª martes y jueves de de 9:00 a 14:00 horas).

En cuanto a la deuda, le recomendamos hablar con el Banco con el fin de renegociarla, incluyendo, por ejemplo, algún tipo de carencia, o, incluso, si prevé que ésta solución tampoco le es aplicable, solicitar la dación en pago. Se trataría de evitar el comienzo de un procedimiento judicial ejecutivo hipotecario, pues en éste caso la deuda se incrementa (al capital prestado se añaden costas, y otras cantidades). Éstas medidas serían obligatorias para el Banco si Ud y la deuda reunieran los requisitos recogidos en el Real Decreto Real Decreto 6/2012 que establece los requisitos para la aplicación del Código de buenas prácticas por los bancos.

Si se iniciara el procedimiento ejecutivo hipotecario, la Ley de enjuiciamiento civil, en el caso de que existan terceros ocupantes (como sería su hermano), una vez el Juzgado tenga conocimiento de su existencia (y en todo caso, en el momento de llevarse a cabo el lanzamiento) les notificará la existencia de la ejecución y les concederá el plazo de 10 días para que aporten los títulos en los que fundan su derecho. Con la documentación aportada, el Juzgado podrá tomar una de estas decisiones:

- Considerar que el contrato es nulo por haberse celebrado en fraude de ley; en cuyo caso, una vez subastada y adjudicada la vivienda, cuando la parte ejecutante pida la toma de posesión, los ocupantes deberán abandonar la misma.

- Considerar que el contrato de arrendamiento es perfectamente válido; en cuyo caso, el nuevo adquirente de la vivienda se subrogará en la posición de la parte arrendadora, debiendo respetar las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.

Entre los criterios que se toman en cuenta para considerar si se han firmado en fraude de los derechos de los acreedores se encuentra el concertar el contrato con familiares, o por un precio muy inferior al de mercado, como es su caso, además de que el contrato ha de haberse suscrito, al menos con fecha anterior al momento en que se hubiere producido el primer impago de cuota hipotecaria. Otros criterios son el de figurar en algún registro oficial de esa fecha; por ejemplo, inscripción en el Registro de la Propiedad o depósito de la fianza arrendaticia en el organismo público correspondiente.

En general, los Juzgados están declarando en fraude de ley la mayoría de los títulos que se presentan, lo que supone el lanzamiento de estos terceros ocupantes.

Además, el hecho de realizar un acto de disposición patrimonial destinado a impedir la eficacia de cualquier tipo de procedimiento ejecutivo, iniciado o de previsible iniciación, podría incardinarse en el tipo delictivo del alzamiento de bienes regulado en el artículo 257 del Código Penal; aunque en la práctica los Bancos no llegan a acudir a dicha vía penal, al conseguir la nulidad de los contratos por la vía civil.  

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