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abr 09

IMPAGO PRÉSTAMO

Pregunta

Buenos dias,Quería realizar una consulta. Mi situación es la siguiente:
Mi padre murió hace cinco años, dejando dos viviendas en herencia. Ambas hipotecadas con un crédito puente. Al morir él antes de vender la primera vivienda, ambas están bajo el mismo acuerdo hipotecario.Yo no vivo en España desde hace cuatro años, me fui fuera a trabajar. Por tanto las tengo alquiladas. El caso es que ante la situación económica actual me he visto obligado a rebajar las cuotas, lo que se traduce en que tengo que pagar 200 euros de mis ingresos.

Me he planteado dejar de pagar las hipotecas ya que el 60% del valor de tasación de ambas viviendas cubriría la deuda. Así, y aunque yo perdiera las viviendas, al menos no tendría que pagar ese extra y no tendría problemas con los alquileres, especialmente porque resido en otro país y no me plateo volver. La venta también me la he planteado pero no merece el esfuerzo.

Mi pregunta en cuestión es, teniendo en cuenta mi situación, ¿sería viable dejar de pagar, seguir cobrando el alquiler a esas personas para cubrir intereses de demora y luego que sigan pagando a la entidad una vez el proceso ha finalizado(he oído que se demora hasta 1 año)?

Gracias por su tiempo

A.

Respuesta

Estimado Sr:

Por la información aportada, su padre suscribió un préstamo que fue garantizado con la constitución de sendos derechos reales de hipoteca sobre dos viviendas; además, parece que utilizó un producto bancario denominado “hipoteca puente”, lo que supone que, durante un periodo de tiempo limitado (concedido para la venta de una de las viviendas), se amortizarán únicamente los intereses del préstamo, devengándose la obligación de devolución de capital tan pronto como termine el periodo pactado, con independencia de que se haya materializado o no la venta del inmueble.

En cuanto a las dificultades para hacer frente al pago de la cuota, en primer lugar, por su situación personal entendemos que no tiene acceso a las medidas contenidas en el Código de Buenas Prácticas regulado en el Real Decreto-Ley 6/2012, entre las que se encuentra la refinanciación de la deuda, la quita, o la dación en pago, de forma obligatoria para el Banco.

Por tanto, lo más indicado sería que iniciara una negociación con la entidad bancaria prestamista, poniendo de manifiesto sus problemas para afrontar el pago mensual y su intención de llegar a un acuerdo, de forma escrita y con acuse de recibo fehaciente (burofax o copia sellada). Si ya se hubiere cubierto el 60% del importe del valor que sirve de tipo para la subasta (pactado en escritura tendrá más probabilidades de que el Banco acepte la dación en pago, pues, este es el tope por el que podrá adjudicársela en pública subasta, sin perjuicio de lo que a continuación le indicamos.

En relación a la posibilidad de dejar de pagar la cuota y seguir cobrando renta para hacer frente a los intereses, tenga en cuenta que, una vez que el Banco inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, además del capital pendiente, reclamará intereses ordinarios, intereses de demora y costas conforme a lo pactado en la Escritura de constitución de Hipoteca, por lo que la cantidad realmente debida aumentará exponencialmente respecto a la cantidad dejada de pagar; por tanto, esta es una posibilidad que no le aconsejamos; pues, una vez realizadas las viviendas, si no se cubre la totalidad de la deuda y si no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, el Banco podrá ejecutar bienes de su patrimonio para cancelar la deuda.

Finalmente, le recordamos que lo habitual es que las entidades bancarias “obliguen” a los prestatarios a suscribir determinados seguros junto con el préstamo hipotecario, entre ellos, un seguro de vida, especialmente cuando éstos tienen una determinada edad, y que implican que, en fallecimiento del titular, la aseguradora asume las cuotas del préstamo. Consulte si no existían en su caso

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