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mar 15

IMPAGO HIPOTECA

Pregunta

sobre posible impago de hipoteca. Estoy sin empleo y sin ayuda, intentando trabajar en lo que sea. De momento no debo nada al banco y estoy negocinado con ellos un periodo de carencia que de momento me responden con subirme el tipo de interes y resto de condiciones. Por lo que preveo que no voy a conseguir nada razonable para mi.
¿como puedo proteger mi vivienda para que no se la queden?
de momento he puesto a mi mujer como prpietaria en el registro
si me separo que pasa ?
puedo poner a mi hija de 16 años alguna servidumbre?
alquilo la vivienda ?
que es mejor o que soluciones me recomiendan, claro además de pagar que es lo que hago de momento.
muchas gracias

Respuesta

Estimado Sr:

El derecho real de hipoteca con el que se grava una vivienda garantiza la devolución del dinero prestado con independencia de quién sea el propietario de la vivienda en el momento en que se produce el impago; si éste es distinto de la que persona que recibió el préstamo en su día, es lo que se conoce como tercer poseedor.

Por tanto, si se produce el impago de la cuota hipotecaria, el Banco podrá dar por resuelto el contrato de préstamo y exigir la devolución del capital junto con los intereses y costas pactadas; a continuación, se iniciará un procedimiento ejecutivo hipotecario que buscará la realización del bien hipotecado y se dirigirá contra el actual propietario del mismo, sea deudor hipotecario o tercer poseedor.

En cuanto a las fórmulas jurídicas para evitar el desalojo, que no la pérdida de la titularidad de la vivienda, una vez iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, tales como concertar un contrato de arrendamiento, constituir un derecho real de usufructo, … podrían tener efectos perversos:

- Si se trata de un contrato de arrendamiento, el Juzgado lo podrá declarar nulo por entender que se ha celebrado en fraude de ley, sobretodo si hay alguna cuota del préstamo impagada; hasta entonces, podría ser una fórmula que le ayudara a hacer frente al pago de la cuota.

- Si se trata de cualquier otra carga “real” (sobre el bien), como un derecho real de usufructo constituido con posterioridad a la hipoteca, primaría el principio de prioridad registral; es decir, no se respetaría ese derecho por haberse inscrito después de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, en ambos casos, la entidad bancaria podría interponer querella contra el deudor hipotecario por considerar que ha perpetrado un delito de alzamiento de bienes, tipificado en el artículo 257 del Código Penal, al entender que se ha llevado a cabo un acto de disposición patrimonial destinado a impedir la eficacia de cualquier tipo de procedimiento ejecutivo, iniciado o de previsible iniciación, aunque en la práctica no se ha llegado a éste supuesto.

En relación a la posibilidad de arrendar la vivienda con el objetivo de pagar la cuota hipotecaria; es necesario revisar las cláusulas pactadas en la Escritura de concesión del préstamo, puesto que en algunos casos se prohíbe el arrendamiento por rentas inferiores a la cuantía de la cuota; pudiendo constituir este hecho causa de resolución anticipada del contrato. Finalmente, hay que tener en cuenta lo referido anteriormente en cuanto a la situación posesoria de los arrendatarios si se produce el impago.

En cualquier caso, lo aconsejable siempre es negociar con la entidad bancaria para evitar el inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria; negociación se podrían llevar a cabo en el marco del Real Decreto-Ley 6/2012, previsto para los deudores hipotecarios que se encuentren en lo que se denomina “umbral de exclusión”, para lo que se deben cumplir una serie de requisitos:

-          Que los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas.

-          Cuota hipotecaria superior al 60% ingresos netos unidad familiar.

-           Que los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes.

-          Que el préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor.

-          Que el préstamo carezca de otras garantías.

En esta norma se crea el Código de Buenas Prácticas, que recoge medidas encaminadas a conseguir la viabilidad del préstamo hipotecario que el Banco está obligado a aceptar, siempre que se encuentre adherido a dicho Código y que el precio de adquisición de la vivienda se encuentre dentro de los parámetros establecidos.

Finalmente, si no fuera posible afrontar el abono de la cuota hipotecaria y el Banco iniciara un procedimiento de ejecución hipotecaria que finalizara con la adjudicación de la vivienda en subasta a la entidad bancaria acreedora, se podría paralizar el lanzamiento de la misma, si se cumplen los requisitos recogidos en el Real Decreto-Ley 27/2012, en cuanto a capacidad económica y circunstancias de la unidad familiar que resida en la finca hipotecada.

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