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mar 11

ARRENDAMIENTO VIVIENDA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Pregunta

La consulta a realizar es que estoy de alquiler en una vivienda la cual el propietario no ha pagado la hipoteca y el banco lo ha denunciado judicialmente. Me ha llegado una notificación indicando que debo de presentar el contrato de alquiler para que no procedan al alzamiento de la vivienda. Tengo un contrato desde el 01 de marzo de 2012 de un año prorrogable de año en año ¿Qué opciones tengo de permanecer o de que me echen de la misma el nuevo propietario que en este caso es la inmobliliaria que pertenece a Banca March?

Respuesta

Estimado Sr:

El artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recoge la posibilidad de que, iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, cualquier persona interesada en el mismo podrá comunicar que la vivienda hipotecada se encuentra ocupada por terceras personas distintas a los ejecutados; en cuyo caso, el Juzgado les notificará la existencia de la ejecución y les concederá el plazo de 10 días para que aporten los títulos en los que fundan su derecho.  

Con la documentación aportada, el Juzgado podrá tomar una de estas decisiones:

- Considerar que el contrato es nulo por haberse celebrado en fraude de ley; en cuyo caso, una vez subastada y adjudicada la vivienda, cuando la parte ejecutante pida la toma de posesión, los ocupantes deberán abandonar la misma.

- Considerar que el contrato de arrendamiento es perfectamente válido; en cuyo caso, el nuevo adquirente de la vivienda se subrogará en la posición de la parte arrendadora, debiendo respetar las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.

En cuanto a la duración, establece el apartado 1 del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que: Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.”

Por otra parte, a pesar de que la duración de su contrato de arrendamiento haya sido inicialmente fijada en un año, el apartado 1 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”.

En resumen, si el Juzgado considera que el contrato de arrendamiento no ha sido celebrado en fraude de ley, el nuevo adquirente de la vivienda (normalmente el Banco) deberá respetar el mismo durante el plazo de cinco años (se prorrogaría de año en año a voluntad de la parte arrendataria) y con la misma renta, que únicamente se podrá actualizar conforme al IPC; a partir de ese momento, la continuidad del contrato dependerá del acuerdo que ustedes alcancen.

Enlace permanente a este artículo: http://www.provivienda.org/asesoramiento-4461/

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