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mar 06

IMPAGO HIPOTECA

Pregunta

hola buenas tardes:mi consulta es la siguiente, estoy viendo que no puedo pagar la hipoteca de un piso q tengo en alcorcón con una hipoteca de 204.000€, como avalistas están mis padres, hasta ahora llevo 2 meses sin pagar la hipoteca. mi pregunta es ¿puedo hacer el truco con mi cuñado para que antes que me notifiquen el embargo, evitar que le quiten el piso a mis padres?, el piso de mi propiedad actualmente estan mis 2 hijos y mi expareja,pero el piso es solamente de mi propiedad

Respuesta

Estimado Sr:

Por la información aportada, entendemos que Usted suscribió un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, que fue reforzado con la garantía del aval de sus padres quienes, a su vez, son propietarios de una vivienda; por tanto, responde de la devolución del préstamo tanto la finca hipotecada como los bienes de sus padres.

Como Usted ya sabrá, producido el impago y agotadas las vías de negociación, el primer paso que dará el Banco será acudir a un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre la vivienda gravada con este derecho real; además, si la vivienda de sus padres también se hubiera hipotecado en garantía de su préstamo, el Banco podrá solicitar simultáneamente la ejecución hipotecaria de ambas viviendas. 

En cuanto a la posibilidad de suscribir un contrato de arrendamiento, circula por Internet información sobre una supuesta táctica para evitar que el adjudicatario en subasta de una finca hipotecada no acceda a la posesión de la misma, en base a lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No obstante, el Juzgado de Primera Instancia encargado de tramitar el procedimiento de ejecución hipotecaria deberá decidir si dicho contrato es válido o si se ha firmado en fraude de ley, precisamente para evitar el lanzamiento. En este sentido, lo más adecuado sería aportar un contrato con fecha anterior al momento en que se hubiere producido el primer impago de cuota hipotecaria y, además, que figure algún registro oficial de esa fecha; por ejemplo, inscripción en el Registro de la Propiedad o depósito de la fianza arrendaticia en el organismo público correspondiente.

En general, los Juzgados están declarando en fraude de ley la mayoría de los títulos que se presentan, lo que supone el lanzamiento de estos terceros ocupantes.

Además, el hecho de realizar un acto de disposición patrimonial destinado a impedir la eficacia de cualquier tipo de procedimiento ejecutivo, iniciado o de previsible iniciación, podría incardinarse en el tipo delictivo del alzamiento de bienes regulado en el artículo 257 del Código Penal; aunque en la práctica los Bancos no llegan a acudir a dicha vía penal, al conseguir la nulidad de los contratos por la vía civil.

Por otra parte, en cuanto a qué salidas tiene respecto al préstamo hipotecario, recientemente, el Gobierno ha adoptado una serie de medidas para proteger a los deudores hipotecarios que se encuentren en lo que se denomina “umbral de exclusión”, para lo que se deben cumplir una serie de requisitos:

-          Que los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas.

-          Cuota hipotecaria superior al 60% ingresos netos unidad familiar.

-           Que los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes.

-          Que el préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor.

-          Que el préstamo carezca de otras garantías.

En esta norma se crea el Código de Buenas Prácticas, que recoge una serie de medidas encaminadas a conseguir la viabilidad del préstamo hipotecario que el Banco está obligado a aceptar, siempre que se encuentre adherido a dicho Código y que el precio de adquisición de la vivienda se encuentre dentro de los parámetros establecidos.

Si no está en estos supuestos, no sería posible obligar al Banco a aplicar las medidas recogidas en el Código de Buenas Prácticas, consistentes en refinanciación de la deuda, quita y dación en pago; es decir, que la adopción de medidas que hagan viable el pago de la deuda pasarán inevitablemente por la aceptación del Banco dentro de un proceso de negociación.

Si lo que le propone la entidad bancaria con la que tiene suscrito el préstamo no le conviene, podría intentar buscar otro Banco que le ofrezca mejores condiciones para obligar a su Banco a que le iguale la oferta o a que acepte de forma obligatoria la subrogación; teniendo en cuenta que esta operación tiene gastos por comisión, conforme a la Ley 2/1994, que se encuentran legalmente tasados; así como por escritura pública e inscripción registral; encontrándose exento de liquidar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.  

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