Aclaraciones previas al alquiler de vivienda o habitación

NOTA PREVIA

La información aquí recogida se aplica al alquiler de habitación o de vivienda. Ambos alquileres se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.).

Quien ofrece el alquiler se llama parte arrendadora. Quien demanda el alquiler de la habitación o vivienda  es parte  arrendataria.

Es aconsejable que solicitemos a la parte arrendadora que acredite que tiene título suficiente para alquilar; si es propietaria, aportando la Escritura de Propiedad, aunque la parte inquilina también podrá acudir por su cuenta al Registro de la Propiedad para obtener una copia simple.

Si se firma con la persona que está alquilada, debemos comprobar que dispone de un contrato de arrendamiento y de una autorización para realquilar.

CONSEJOS PREVIOS

Es importante tener claro qué tipo de vivienda necesitamos: número de dormitorios, amueblado o vacío, calefacción, ascensor y el precio que estamos dispuestos a pagar por ella sin que nos endeudemos por encima de nuestras posibilidades.

Sería muy conveniente no destinar más del 35% de los ingresos netos al pago de la renta mensual ya que, además, somos responsables del pago de los suministros (agua, luz, gas…).

Debemos pensar dónde queremos vivir teniendo en cuenta trabajo, colegios, entorno familiar, etc.; no obstante, debemos ser realistas y conociendo nuestra situación económica, estar dispuestos a valorar otras opciones.

Cuando visitemos un piso, no debemos limitarnos a ver si nos gusta o no; lo también importante comprobar las instalaciones de fontanería, electricidad, presión de agua caliente en baño; si los electrodomésticos funcionan, si las persianas suben y bajan…; en definitiva, hacer un repaso general y recoger por escrito el estado en el que se encuentra la vivienda o habitación que vamos a alquilar.

¿Debo firmar un contrato de alquiler?

El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito; sin embargo, es conveniente que se haga por escrito para que se recojan los acuerdos a los que llegan ambas partes; además, la Ley dice que éstas se pueden obligar mutuamente a que conste por escrito.

En el contrato de arrendamiento debe figurar como mínimo,  la identificación de la finca arrendada; la identificación de la persona que alquila (si es propietario debe hacer constar su dirección) y quién la ocupará, la renta mensual y la fecha de firma; así como las zonas  a las que se extiende el alquiler (en caso de arrendamiento de habitación).

¿Cuál es la duración del contrato?

El periodo inicial del contrato puede ser libremente acordado por las personas que van a firmar el contrato, si bien la Ley establece una duración de hasta cinco años.

Si la duración inicial fuera inferior, por ejemplo de un año, éste contrato se prorrogará hasta cinco años obligatoriamente para el arrendador y voluntariamente para el arrendatario.

Si antes de los cinco años la parte arrendataria desea desocupar la vivienda, deberá comunicarlo por escrito a la otra parte 30 días antes de la terminación del contrato en vigor o de cualquiera de sus prórrogas.

Si en el contrato no figura la duración inicial, se entenderá firmado por un año y se prorrogará anualmente.

Una vez transcurrida la duración de cinco años si ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de antelación a la fecha de finalización su intención de no renovarlo, el contrato se prorrogará anualmente hasta 3 años más, obligatorio para la parte arrendadora y voluntarios para la parte arrendataria (5 años + 3 años).

¿Cuánto voy a pagar por el piso/habitación?

La cantidad a pagar será la que acuerden las partes. Si no se ha llegado a otro acuerdo, el pago será mensual y tendrá que hacerse dentro de los siete primeros días de cada mes. La parte arrendadora está obligada a entregar recibo de pago, salvo que el mismo quede acreditado por abono en la cuenta que nos facilite la parte arrendadora, o por transferencia a su nombre.

La parte arrendadora podrá aplicar una variación en la renta, al vencimiento de cada anualidad, conforme a lo que marque el I.P.C. (Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo) dato que se publica periódicamente por el Instituto Nacional de Estadística.

A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo acordado entre las personas firmantes. Si no hay acuerdo se revisará anualmente con arreglo al I.P.C.

¿Qué fianza debo entregar?

La Ley dice que en el momento de firmar el contrato, la parte arrendataria debe entregar una fianza que equivale a una mensualidad de renta. Esta cantidad actúa como depósito para cubrir posibles gastos por suministros, desperfectos o impago de rentas, pendientes de abonar al finalizar el contrato.

¿Debo pagar algo más que la renta?

Como norma general, a la parte arrendadora le corresponde el pago de la cuota de Comunidad de Propietarios, del IBI y de la Tasa de residuos urbanos , y sólo en caso de que así se acuerde en el contrato de arrendamiento, éstos deberán ser asumidos por la parte arrendataria.

En el caso de alquiler de vivienda, los suministros (luz, agua, gas), siempre que haya aparatos contadores individualizados, serán a cargo de la parte arrendataria; para lo que se necesitará disponer de una cuenta bancaria donde domiciliar dichos pagos.

En el caso del alquiler de habitación, los suministros pueden estar incluidos en el pago de la renta de la vivienda o habitación si así se ha pactado, o se pueden pagar entre todas las personas que ocupan la vivienda, para lo cual se aconseja tener acceso a las facturas. Dichos acuerdos deberán recogerse en contrato.

¿Puedo alquilar alguna habitación?

El subarriendo/realquiler está prohibido por la Ley, salvo que la parte arrendadora lo autorice por escrito.

¿Quién se encarga de las reparaciones?

La parte arrendadora está obligada a realizar las reparaciones necesarias para mantener la habitación  o  vivienda en buenas condiciones de habitabilidad, salvo que las averías se produzcan por mal uso de la parte arrendataria y en este caso lo abonará dicha parte.

En todo caso la parte arrendataria está obligada a informar a la parte arrendadora lo antes posible, de cualquier avería que se produzca.

¿Puedo hacer obras en la vivienda?

La parte arrendataria no podrá realizar ninguna modificación en la vivienda sin la autorización, recogida por escrito, de  la parte arrendadora; tampoco podrá deshacerse de parte del mobiliario o electrodomésticos sin dicha autorización.

¿Qué pasa si deciden vender el piso?

En primer lugar la parte arrendadora debe ofrecer a la parte arrendataria la posibilidad de comprar la vivienda; si no estuviese interesada, la propiedad podrá ofertarlo a terceras personas; la venta de la vivienda no supone que la parte arrendataria deba abandonar el piso; el nuevo propietario debe respetar el contrato hasta que éste cumpla cinco años.

¿Qué ocurre si se incumple el contrato?

Ambas parte deben cumplir con sus obligaciones; si una de ellas no lo hiciese, la parte afectada podrá exigir su cumplimiento o dar por acabado el contrato, con posible indemnización de daños y perjuicios.

Asimismo, se puede pactar algún tipo de indemnización por incumplimiento: por ejemplo, si la persona ocupante deja la vivienda o habitación antes del momento pactado.

¿Cómo puedo encontrar piso?

  • En el Barrio:  Aconsejamos que estés pendiente de posibles pisos que se vayan desocupando y te informes de las posibles intenciones del propietario preguntando a vecinos o al portero de la finca, si lo hubiese. A veces los propietarios no ponen un cartel pero sí tienen voluntad de alquilar.
  • Internet: Puedes encontrar muchos portales inmobiliarios; en algunos de ellos podrás contactar directamente con el propietario y en otros casos verás que hay una inmobiliaria que actúa como intermediaria a la que habrá que pagar unos honorarios. Facilitamos varias páginas a las que podrás acceder: idealista; fotocasa; segundamano; globaliza; en alquiler; etc.
  • Prensa: Algunos propietarios recurren a prensa escrita, para dar a conocer su oferta en el apartado de “anuncios clasificados”.
  • Inmobiliarias: Acudir a ellos supone acceder a un servicio profesional que tendrá un coste, que habitualmente suele equivaler a  un mes de renta

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ASOCIACIÓN PROVIVIENDA

www.provivienda.org

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